Метод капитализации основан на анализе наиболее эффективного использования недвижимости, и этот анализ связан с определением того вида использования, который будет приносить владельцу максимальный доход

Способ капитализации основан на анализе более действенного использования недвижимости, и этот анализ связан с определением того вида использования, который будет приносить обладателю наибольший доход.
Способ капитализации дохода при оценке рыночной цены недвижимости реализуется в последующей Метод капитализации основан на анализе наиболее эффективного использования недвижимости, и этот анализ связан с определением того вида использования, который будет приносить владельцу максимальный доход последовательности:

Будущие доходы, генерируемые объектом недвижимости, делятся на два типа: доходы от операционной (эксплуатационной) деятельности в везультате коммерческих арендных отношений и доходы от реверсии Метод капитализации основан на анализе наиболее эффективного использования недвижимости, и этот анализ связан с определением того вида использования, который будет приносить владельцу максимальный доход.

Доходы от операционной деятельности прогнозируется методом составления (гипотического) отчета о доходах. Доход от реверсии прогнозируется:

Начальной предпосылкой способа прямой капитализации является всепостоянство и бесконечность капитализируемого дохода. В способе прямой капитализации реальная цена грядущего потока доходов определяется как отношение годичного дохода, приходящегося на право принадлежности либо Метод капитализации основан на анализе наиболее эффективного использования недвижимости, и этот анализ связан с определением того вида использования, который будет приносить владельцу максимальный доход интересс, к коэффициенту капитализации для данного права принадлежности.

Для расчета цены полного права принадлежности определение общего коэффициента капитализации делается на базе рыночных данных. Зависимо от наличия от начальной инфы, используются:

При расчетах истинной цены без учета критерий финансирования способ капитализации по норме отдачи формализуется или в виде анализа дисконтированных валютных потоков, или в виде расчетных моделей Метод капитализации основан на анализе наиболее эффективного использования недвижимости, и этот анализ связан с определением того вида использования, который будет приносить владельцу максимальный доход капитализации.

В ближайшее время спрос на услуги оценщиков и их профессиональную подготовку в Казахстане стал активно расти. Это обосновано и недавнешними событиями в денежной сфере, когда пробы сотворения механизма кредитования через страхование кредитов Метод капитализации основан на анализе наиболее эффективного использования недвижимости, и этот анализ связан с определением того вида использования, который будет приносить владельцу максимальный доход потерпели фиаско: банки много утратили на липовом страховании. В случае с недвижимостью, которая берется банком в залог при выдаче кредита, утраты фактически невозможны. Таким макаром, рынки недвижимости и капитала становятся неразрывными компонентами Метод капитализации основан на анализе наиболее эффективного использования недвижимости, и этот анализ связан с определением того вида использования, который будет приносить владельцу максимальный доход экономики в целом.

Естественно, что со стороны банков появился большой энтузиазм к таким операциям. И они все нуждаются в квалифицированной оценке недвижимости, проводящие страхование по реальной цены объектов недвижимости.

Оценка нужна Метод капитализации основан на анализе наиболее эффективного использования недвижимости, и этот анализ связан с определением того вида использования, который будет приносить владельцу максимальный доход также в рамках региональной налоговой политики. В мире основой системы местного налогообложения служит налог на недвижимость, из-за этого налога формируется около 70 процентов местного бюджета. Естественно, с развитием самого рынка, с Метод капитализации основан на анализе наиболее эффективного использования недвижимости, и этот анализ связан с определением того вида использования, который будет приносить владельцу максимальный доход возникновением реальных стоимостей вероятен переход к таковой системе налогообложения, которая бы стимулировала развитие рынка недвижимости и обеспечила бы совместно с тем пополнение местных бюджетов. Этим разъясняется и бесспорный энтузиазм к оценке, проявляемый со Метод капитализации основан на анализе наиболее эффективного использования недвижимости, и этот анализ связан с определением того вида использования, который будет приносить владельцу максимальный доход стороны местных администраций.

Цена услуг по проф оценке очень различается зависимо от типов оцениваемых объектов, трудности работ и, очевидно, от того, какие конкретно спецы привлекаются к проведению оценки. Обычно цена услуг измеряется Метод капитализации основан на анализе наиболее эффективного использования недвижимости, и этот анализ связан с определением того вида использования, который будет приносить владельцу максимальный доход или в часах, помноженных на тариф почасовой оплаты, или находится в зависимости от величины объекта, но никогда не привязывается к его цены.


Глава 9. Сравнительный подход в оценке недвижимости


9.1. Особенности внедрения сравнительного подхода

Сравнительный подход к оценке Метод капитализации основан на анализе наиболее эффективного использования недвижимости, и этот анализ связан с определением того вида использования, который будет приносить владельцу максимальный доход недвижимости базируется на инфы о недавнешних сделках с подобными объектами на рынке и сопоставлении оцениваемой недвижимости с аналогами.

Начальной предпосылкой внедрения сравнительного подхода к оценке недвижимости является наличие развитого Метод капитализации основан на анализе наиболее эффективного использования недвижимости, и этот анализ связан с определением того вида использования, который будет приносить владельцу максимальный доход рынка недвижимости. Недостающая развитость рынка недвижимости, также, если оцениваемый объект недвижимости является спец, или обладает исключительными выгодами либо обременениями, не отражающими общее состояние рынка, применение этого подхода нецелесообразно.

Сравнительный подход базируется на 3-х Метод капитализации основан на анализе наиболее эффективного использования недвижимости, и этот анализ связан с определением того вида использования, который будет приносить владельцу максимальный доход главных принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада. На базе этих принципов оценки недвижимости в сравнительном подходе употребляется ряд количественных и высококачественных способов выделения частей сопоставления и измерения корректировок рыночных данных сравнимых Метод капитализации основан на анализе наиболее эффективного использования недвижимости, и этот анализ связан с определением того вида использования, который будет приносить владельцу максимальный доход объектов для моделирования цены оцениваемого объекта.

Основополагающим принципом сравнительного подхода к оценке недвижимости является принцип замещения. Он говорит, что при наличии на рынке нескольких похожих объектов оптимальный инвестор не заплатит больше Метод капитализации основан на анализе наиболее эффективного использования недвижимости, и этот анализ связан с определением того вида использования, который будет приносить владельцу максимальный доход суммы, в которую обойдется приобретение недвижимости, аналогичной полезности.

Главные этапы оценки недвижимости сравнительным подходом:

1. Изучают состояние и тенденции развития рынка недвижимости и в особенности того сектора, к которому принадлежит данный Метод капитализации основан на анализе наиболее эффективного использования недвижимости, и этот анализ связан с определением того вида использования, который будет приносить владельцу максимальный доход объект. Выявляются объекты недвижимости, более сопоставимые с оцениваемым, проданные относительно не так давно.

  1. Собирается и проверяется информация по объектам-аналогам; анализируется собранная информация и каждый объект - аналог сравнивается с оцениваемым объектом.

  2. На выделенные различия в Метод капитализации основан на анализе наиболее эффективного использования недвижимости, и этот анализ связан с определением того вида использования, который будет приносить владельцу максимальный доход ценообразующих свойствах сравниваемых объектов вносятся корректировки в цены продаж сравнимых аналогов.

4. Согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов и выводится итоговая величина рыночной цены объекта недвижимости на базе сравнительного подхода.

На Метод капитализации основан на анализе наиболее эффективного использования недвижимости, и этот анализ связан с определением того вида использования, который будет приносить владельцу максимальный доход первом шаге нужно сегментирование рынка, другими словами разбиение рынка на сектора, имеющие схожие объекты и субъекты.

Схожие объекты:

Схожие субъекты:

Сопоставимые объекты должны относиться к одному сектору рынка недвижимости; сделки с ними осуществлены на обычных для данного сектора критериях включающих:

А именно, нужно выслеживать последующие Метод капитализации основан на анализе наиболее эффективного использования недвижимости, и этот анализ связан с определением того вида использования, который будет приносить владельцу максимальный доход моменты:

Срок экспозиции - время, которое объект находится на рынке. Срок экспозиции отличается для различных частей рынка и зависит в большой степени от свойства объектов. К примеру, в Алматы усредненный Метод капитализации основан на анализе наиболее эффективного использования недвижимости, и этот анализ связан с определением того вида использования, который будет приносить владельцу максимальный доход срок экспозиции для жилых квартир он равен приблизительно одному месяцу, для офисных построек - от полутора до 3-х месяцев. Если объект был продан за период времени еще наименьший стандартного срока экспозиции, это свидетельствует о заниженной стоимости Метод капитализации основан на анализе наиболее эффективного использования недвижимости, и этот анализ связан с определением того вида использования, который будет приносить владельцу максимальный доход. Если объект находился на рынке существенно подольше стандартного срока экспозиции, стоимость - завышена. В обоих случаях сделка не является обычной для сектора рынка и не должна рассматриваться в качестве сопоставимой.

^ Независимость субъектов Метод капитализации основан на анализе наиболее эффективного использования недвижимости, и этот анализ связан с определением того вида использования, который будет приносить владельцу максимальный доход сделки.

Не числятся рыночными сделками (данные по ним не могут употребляться для сопоставления) последующие:

также сделки, в каких клиент и торговец:


Вкладывательная мотивация определяется:

К примеру, покупка строения для организации в нем кабинета не может употребляться в качестве аналога, если здание планируется использовать Метод капитализации основан на анализе наиболее эффективного использования недвижимости, и этот анализ связан с определением того вида использования, который будет приносить владельцу максимальный доход под гостиницу, т.к. ожидаемые потоки доходов и расходов будут другими.

Объект, степень износа которого составляет более 80%, не может быть применен по собственному профилю без проведения полгого ремонта. Потому покупка строения с износом более 80% происходит Метод капитализации основан на анализе наиболее эффективного использования недвижимости, и этот анализ связан с определением того вида использования, который будет приносить владельцу максимальный доход с другой мотивацией по сопоставлению с покупкой строения с наименьшим износом. В первом случае - это, обычно, покупка прав на строительство нового объекта.

Главные аспекты выбора сравнимых объектов-аналогов (ценообразующие причины Метод капитализации основан на анализе наиболее эффективного использования недвижимости, и этот анализ связан с определением того вида использования, который будет приносить владельцу максимальный доход):

  1. Права принадлежности на недвижимость

  2. Условия финансирования

  3. Условия и время реализации

  4. Положение

  5. Физические свойства




  1. Права принадлежности

Обыкновенной рыночной практикой является продажа недвижимости вкупе с существующими арендными договорами. При всем этом, если договорная арендная плата отличается от рыночной, клиент Метод капитализации основан на анализе наиболее эффективного использования недвижимости, и этот анализ связан с определением того вида использования, который будет приносить владельцу максимальный доход будет в течение оставшегося срока контракта аренды получать валютные потоки, отличающиеся от рыночных. Учет различия меж рыночной и договорной арендной платой при определении цены недвижимости именуется корректировкой на права принадлежности. Начальным при корректировке Метод капитализации основан на анализе наиболее эффективного использования недвижимости, и этот анализ связан с определением того вида использования, который будет приносить владельцу максимальный доход является положение о том, что полное право принадлежности определяется при рыночной арендной плате и доступном текущем финансировании.

2. Условия финансирования сделки

Под нетипичными критериями финансирования сделки, обычно, понимают кредитование покупки недвижимости по льготным ставкам, которые ниже Метод капитализации основан на анализе наиболее эффективного использования недвижимости, и этот анализ связан с определением того вида использования, который будет приносить владельцу максимальный доход рыночных. При таких критериях финансирования сделки купли - реализации объекта недвижимости нужен кропотливый анализ, в итоге которого вносится соответственная поправка к стоимости данной сделки, основанная на разнице в ставках по кредиту.

3. Условия реализации Метод капитализации основан на анализе наиболее эффективного использования недвижимости, и этот анализ связан с определением того вида использования, который будет приносить владельцу максимальный доход и время реализации

Время реализации – один из главных частей сопоставления сравнимых продаж. Для внесения корректировки на данную характеристику в стоимость реализации объекта - аналога, следует знать тенденции конфигурации цен на рынке недвижимости Метод капитализации основан на анализе наиболее эффективного использования недвижимости, и этот анализ связан с определением того вида использования, который будет приносить владельцу максимальный доход со временем.

Корректировка на условия реализации отражает нетипичные для рынка дела меж торговцем и покупателем. Продажа может произойти по стоимости ниже рыночной, если торговцу нужно срочно воплотить собственность либо если на него оказывается Метод капитализации основан на анализе наиболее эффективного использования недвижимости, и этот анализ связан с определением того вида использования, который будет приносить владельцу максимальный доход давление (судебное разбирательство, дело о банкротстве и т.п.).

4. Положение - нужный элемент сопоставления сравнимых продаж, так как оказывает существенное воздействие на цена оцениваемого объекта.

5. Физические свойства объекта недвижимости - размеры, вид Метод капитализации основан на анализе наиболее эффективного использования недвижимости, и этот анализ связан с определением того вида использования, который будет приносить владельцу максимальный доход и качество материалов, состояние и степень изношенности объекта и другие свойства, на которые так же вносятся корректировки.

^ Единицы сопоставления (измерения ценообразующих причин)

Так как объекты недвижимости различаются по размеру и составу, при Метод капитализации основан на анализе наиболее эффективного использования недвижимости, и этот анализ связан с определением того вида использования, который будет приносить владельцу максимальный доход проведении сопоставления проданных объектов с оцениваемым объектом неминуемы огромные трудности и требуется приведение имеющихся данных к некоему общему знаменателю. Таким общим знаменателем, обычно, служит стоимость объекта в расчете на единицу площади.

Разными Метод капитализации основан на анализе наиболее эффективного использования недвижимости, и этот анализ связан с определением того вида использования, который будет приносить владельцу максимальный доход секторами рынка недвижимости употребляются разные единицы сопоставления.

Единицы сопоставления земляных участков:

Единицы сопоставления построек:

В качестве экономической единицы сопоставления при оценке проектов на базе соотношения дохода и цены реализации может Метод капитализации основан на анализе наиболее эффективного использования недвижимости, и этот анализ связан с определением того вида использования, который будет приносить владельцу максимальный доход употребляться валовой рентный мультипликатор либо общий коэффициент капитализации.


^ 9.2. Систематизация и сущность поправок


Систематизация вводимых поправок базирована на учете различных методов расчёта и внесения корректировок на различия, имеющиеся меж оцениваемым объектом и сравнимым аналогом.



metod-konechnih-raznostej-ili-metod-setok-referat.html
metod-konformnih-otobrazhenij-resheniya-uravneniya-laplasa.html
metod-kontrolnogo-obema.html